Гарантированный доход

Наиболее интересными и доходными на Пхукете являются инвестиции в крупные строящиеся Жилищные комплексы с развитой инфраструктурой рядом с морем от известных опытных застройщиков с отельным управлением и гарантированным доходом 7% на 3, 5, 7, 10, 15 лет, с последующим участием в программе Rental Pool, иногда с гарантией выкупа в зависимости от локации и застройщика.

У всех застройщиков разные условия, степень надежности, качество материалов, перспективы роста цен после завершения строительства и потенциальный доход от сдачи в аренду.

Впрочем, при заключении контракта с гарантированным доходом вас это может не волновать. Здесь будет важнее понять степень готовности объекта и надежность застройщика. С этой информацией мы поможем разобраться и дадим свои оценки и рекомендации. Мы часто ездим в Таиланд с 1993 года и знаем всех ведущих операторов рынка.

Совместный доход

Есть другой тип контрактов с возможностью вступления в программу совместного дохода Rental Pool – 60/40, 70/30 profit share, revenue share в лучших локациях. Здесь нет гарантированного дохода, фактическая прибыль за вычетом расходов делится пропорционально.

Здесь доходность может быть существенно больше за счет капитализации 20-30% и выше за период строительства и за счет эффективного профессионального отельного оператора. Как правило, стоимость таких объектов выше, число их меньше, и раскупаются они быстрее.

Рассрочка

Третий тип контрактов – с отсрочкой. Его предлагают не все застройщики. Здесь нет гарантированного дохода, есть программа rental pool – совместного распределения дохода и программа отсрочки на 3-5 лет. То есть через 2 года вы уже начнете получать доход от сдачи в аренду, еще не выплатив полную сумму. Платежи могут быть распределены равномерно.

Конечно есть, но цены в них с учетом локации сильно завышены, поэтому их нет смысла покупать как инвестиции в расчете на высокую доходность. Их будут продавать вам те, кто вложился на этапе строительства, получая справедливый доход.

Но главное не в этом – по закону вы не можете приобрести многие объекты, оформленные на жителей Таиланда напрямую. Вам придется покупать их через оформление на юридическое лицо и выкуп доли владельца с последующим переоформлением, что влечет за собой дополнительные расходы и время.

Кроме того, объекты вторичного рынка имеют износ, иногда требуют ремонта и вложений в мебель, выглядят не так современно и привлекательно для арендатора по сравнению с новыми.

Часто они бывают связаны контрактами арендных программ предыдущего владельца с невысокой доходностью, из которых юридически сложно выйти. Покупка такой недвижимости может иметь смысл только в том случае, если она вам очень сильно понравилась для личного проживания.

С инвестиционной точки зрения они всегда проигрывают, если не предложена цена очень сильно ниже рынка. Такое случается, но, как правило, не без причин.

Многие ЖК в лучших локациях часто полностью распроданы до окончания строительства. Поэтому купить их по нормальной цене возможно только до ввода в эксплуатацию. После ввода их будут продавать инвесторы по совсем другой цене. Так устроен рынок недвижимости.

Покупка на этапе котлована

Самые активные игроки на рынке именно те, кто покупает на самом начальном этапе еще до начала строительства по самой минимальной цене и продают квартиры ближе к сдаче объекта через уступку прав. В среднем это дает 30% и выше. Но гарантий здесь нет. Риски тоже не высоки – даже если не удается продать быстро, то вы можете сдавать квартиры в аренду. Но нужно обладать достаточным свободным капиталом, чтобы позволить себе ждать.

Поэтому большинство опытных инвесторов предпочитают инвестировать на этапе котлована, получая максимальную прибыль от перепродажи после сдачи объекта.

Комбинирование стратегий

Крупные инвесторы как правило комбинируют стратегии. Часть вкладывают в максимальную доходность, вступая в проект в его начале, и рассчитывают получить максимальную доходность от капитализации на разнице цен при покупке в начале строительства и при сдаче объекта. Часть средств вкладывают в объекты с гарантированным доходом. Часть в готовое жилье, начинающее приносить доход сразу.

Те виллы, которые предлагаются на сегодняшний день на Пхукете, стоят неоправданно дорого и виллами их назвать можно с натяжкой: $500,000 за 150 кв. м., маленький бассейн, практически без участка земли, в 3-7 км от моря, с видом на бетонный забор. Это средний портрет объекта.

Виллы с небольшим участком стоят от $1,500,000 и это не на море и без панорамных видов. Хорошая вилла с видом на море от $15,000,000. Предложение очень небольшое и цены очень сильно завышены из-за высокой стоимости земли и отсутствия свободных участков на море.

Поэтому как инвестиционный проект мы их не предлагаем, но, если вам нужно для себя, звоните. Мы отправим вас к нашим партнерам на Пхукете с обширными базами и опытом.

В целом, недвижимость на Пхукете очень популярна, хороших объектов мало, территория острова небольшая и участков земли рядом с морем под застройку почти не осталось. Спрос растет, предложение заканчивается. Это означает, что цены на недвижимость будут расти и приносить вам еще больше дохода.

С уважением, Юрий. Готовим документы для банка | помогаем открыть счет | провести оплату | получить подтверждение.