Мы сами инвестируем в лучшие объекты недвижимости на Пхукете

И тщательно их отбираем по ключевым характеристикам
Содержание

Почему Таиланд?

Стабильность

Тайский бат входит в пятерку самых стабильных валют мира за последние 30 лет. Надежнее доллара и евро. Особенно сейчас.

Надежность

Таиланд – самодостаточное государство со своей независимой финансово-экономической моделью, опирающейся на собственные ресурсы. Свой газ, нефть, мировое лидерство по продаже риса, латекса, сборка автомобилей, компьютерных комплектующих.

  • Самый развитый привлекательный курорт в Юго-восточной Азии с прекрасным климатом, пляжами, лучшими отелями международных сетей с постоянном растущим потоком туристов из Китая, Японии, Австралии, Новой Зеландии, Индии и России.
  • Дружественная России страна с многовековой историей и значимой долей русских туристов.
  • Стабильная политическая ситуация.
  • Низкий прожиточный минимум. Очень дешевые цены на продукты и рестораны.
  • Прекрасный климат. «Вечное Лето» – температура около +30, моря +28.
  • Льготные визовые программы, невысокие налоги 5-15%.
  • Стабильный рост цен на недвижимость 53% за 10 лет, обеспеченный ограниченным количеством свободной земли под застройку у моря.
  • Тайская Улыбка! Другое мироощущение. Жизнь в Раю.

Особенности Дубая

Небоскребы в пустыне

Рост предложения обусловлен не естественным спросом, а инвестициями заемного капитала со спекулятивными моделями.

Это неплохо в период растущего рынка, но не сейчас, когда все говорят о грядущей рецессии. Это подтвердил 2014 год, когда рост прекратился и цены упали на 30%.

В Таиланде падения цен на недвижимость в тот же период не было.

Предложение очень обширное

Много не только операторов, но и завлекательных предложений с фантастической рентабельностью, которой по факту нет. 

Были случаи и более высокой доходности от капитализации, но они единичны и связаны с уникальностью самого объекта. Это редкость и скорее исключение.

В Таиланде доходность 6-7% +5% в год рост цен + (15-20% в год при покупке хорошего объекта на этапе котлована. Застройщик поднимает цены на 30%-40% за период строительства. На Пхукете это 1.5-2года. То есть 15-20% в год. Мы конечно понимаем что это не гарантированный прирост цен, а расчетный, к доходности еще нужна ликвидность. И в лучших объектах она есть). После пандемии всего за полгода октябрь 2022- март 2023 – цены в лучших новых объектах выросли на 50%-100%. И продолжают расти сейчас. Но так было не всегда.

Ключевое отличие Пхукета, именно Пхукета а не Таиланда в целом, заключается в том что здесь в отличие от Паттаи и Дубая где строятся небоскребы и доходность на уровне 4% в Паттае и 5,5% в Дубае на сегодня норма, на Пхукете можно получить !Гарантированную ! доходность от! Застройщика! – 7% годовых за вычетом всех расходов. Это на 30%-40% выше чем в Дубае и Паттае. Таких объектов немного, на пальцах одной руки можно пересчитать если рассматривать премиальные локации в 50 -200 метрах от моря. Но они есть. В том числе готовые. Это объясняется тем что на Пхукете 70% земли заповедники а там строить нельзя, запрещено высотное строительство, максимум 6 этажей, за счет чего формируется некоторый дефицит предложения в лучших локациях. В Дубае строительство начинается уже до 170 км в пустыню. Небоскребы, Небоскребы. Это создает конкуренцию уже построенным объектам и размывает спрос растущим предложениям. Многие мои знакомые вложившиеся ранее в Дубай начинают переводить активы в Пхукет. Именно в Пхукет, хотя в Паттае цены существенно ниже, но и доходность тоже ниже на уровне 4 % и программ гарантированного дохода от застройщика там нет. Впрочем их нет нигде кроме Пхукета. На Бали тоже нет. Там везде расчётная доходность. Побеждает тот кто имеет наглость заявить самую высокую цифру. Если не нести гарантированные обязательства, почему бы не приврать? Это двигатель продаж.

Также на Пхукете есть проекты, которые реализуют застройщики совместно с известными мировыми отельными 5* операторами.

Последние обладают обширными клиентскими базами,  и отельной лицензией, что позволяет им сдавать вашу недвижимость посуточно по более высокой цене, что обеспечивает более высокую доходность более 10 % при том что весь сервис они берут на себя. Поэтому они способны отдавать владельцам 7% зарабатывая дополнительно себе 3-4% Таких предложений немного. Они носят название совместный доход и сильно зависят от локации объекта и известности  и качества работы отельного оператора.

Таиланд
7% честная от застройщика на 3-5 -15 лет
+ 5% в год капитализация
Дубай
5,5% честная. Арендатора ищете Вы сами
доходность

Эмиратский дирхам также как и тайский бат входит в пятерку самых стабильных валют мира за последние 30 лет.

Реальная рентабельность в Дубае по оценке честных компаний – 5,5 % годовых в валюте. Здесь нужно понимать, что это зависит от качества конкретного объекта и то, что в отличие от Таиланда Вам нужно будет самим находить арендатора, организовывать обслуживание и уборку.

Ежегодного стабильного роста цен как в Таиланде 5% в год здесь нет. Тут скорее падение цен связанное с тем, что постоянно появляются привлекательные предложения в новых строящихся объектах, их много и они перетягивают спрос на себя. Продать купленный объект по цене покупки сложно из за растущей конкуренции и рекламы новых объектов

При покупке нового уникального и успешного объекта на этапе пресейла в Эмиратах Вы также можете получить большую прибыль. Но не всегда. Все зависит от качества и привлекательности объекта и локации. Купить легко, продать не просто. На Пхукете также есть проекты по Дубайской схеме построенные по принципу вирусного маркетинга. Предварительный сбор денег. Потом томительное ожидание. Ночью включается лампочка, и – тараканы разбежались. Судорожный выбор квартир – 400 квартир за 15 минут продано. Мы в такие игры не играем. Вопрос конечной ликвидности. Пока не наступил период реальной проверки. Здесь действительно можно получить максимальную доходность при условии 100% оплаты получив дополнительную скидку к предпродажной цене. Но придется ждать 2 года ничего не получая, любуясь красивыми графиками роста цен, рисуемых застройщиками. Если брать программы вхождения в такие проекты с рассрочкой оплаты, прибыль получается уже не такая фантастическая. Часто сейчас на Пхукете в таких программах закрытых предпродаж цены на котловане равны а иногда даже выше цен в готовых объектах. Если повнимательнее поизучать рынок, можно найти существенно более надежное ликвидное и доходное предложение. Но этим нужно заниматься. Мы предпочитаем инвестировать в лучшие проекты в топовых локациях на популярных курортах в пешей доступности у моря с гарантированной доходностью 7% годовых от застройщика приобретая по несколько юнитов, выставляя их на продажу через 3-5 лет фиксирую максимальную прибыль от роста цен плюс к гарантированной доходности. В любом случае гарантированная доходность 7% плюс рост цен. В Дубае строительство может длиться до 4 лет

Основное отличие -
гарантированный доход

Разница в том, что в Таиланде в отличие от Дубая есть инвестиционные программы с гарантированным доходом 7% от застройщика на 3 / 5 / 7 / 10 / лет!

Их предоставляют не все застройщики. Только те, которые участвуют в программе последующего получения дохода совместно с отельными операторами.

У отельных операторов в Таиланде есть специальная лицензия, позволяющая им сдавать ваш объект посуточно. Это обеспечит вам более высокий доход чем при сдаче на длительный срок с дисконтом. То есть фактически отельные операторы позволяют вам участвовать в получении дохода совместно с отельной программой, создают большую заполняемость в сезон по более высоким ценам и осуществляют обслуживание, сервис и уборку. Им выгодно выплачивать вам такие суммы в течение оговоренного периода, вы являетесь для них объектом, в который они не инвестировали, но получают доход от управления.

Это новая форма взаимовыгодного сотрудничества, в которой раньше работали только отели и в которую не пускали частных лиц. Сейчас на Пхукете такое возможно. Но количество таких объектов квотировано и они быстро раскупаются. По истечении периода контракта вы заключаете другой, совместного дохода (Rental Pool 70/30, 60/40) по еще более выгодной цене, не беспокоясь о заполняемости и обслуживании.

Налог на доход

В Дубае налог на доход – 0%,
регистрационный взнос – 4%

Это явный и очевидный плюс. При доходе от $100 000 в год вы обязаны его декларировать, но без дополнительной платы.

В Дубае в связи с расширением зоны строительства и бурным ростом новых объектов, привлекательность уже построенных объектов, не обладающих уникальными преимуществами, размывается и доходность со временем падает. Особенно в тех случаях, где страдает сервисное обслуживание.

В Дубае все отмечают достаточно высокую стоимость жизни – продукты, жилье, брендовые товары, хорошие дорогие рестораны.

В Таиланде налог 5-15%,
регистрационный взнос – 1%

Но при участии в совместных программах с гарантированной доходностью и совместного дохода, оператор часто уплачивает за вас этот налог и Вы получаете на руки 7% чистыми. То есть тоже 0% в период действия программы.

На Пхукете в связи с малоэтажным строительством и отсутствием предложения земли под застройку у моря, стоимость таких объектов только растет. Пример – Лагуна.

В Таиланде все дешевле в 2 раза, можно жить на $500 без экономии. Изобилие разнообразных фруктов, вкусной недорогой еды, изумительно красивая природа, много интересных мест, заповедников, пляжей, экскурсий.

Настоящий курорт,
Рай для жизни

Климат

В Дубае бывает +46. Руль обжигает руки, когда садишься в машину. И заведя ее выскакиваешь на улицу пока кондиционер наполнит салон комфортом. Это не редкость. Жить летом там совсем некомфортно. Большинство местных на лето уезжают на Бали, в Таиланд.

В Таиланде не так. Температура в среднем ближе к 30 градусам без резких сезонных колебаний и воспринимается совершенно иначе благодаря морским бризам, невероятному обилию зелени, отсутствию многоэтажных бетонных коробок.

Бонусы при покупке в Таиланде

Многие застройщики включают в контрактные программы получения гарантированного дохода приятный бонус – бесплатное использование жилья владельца в течение 30 дней в году (бывает 15 или 45). То есть вы можете дважды в год приезжать в отпуск не тратя средства на аренду отеля, что будет справедливо добавить к доходности от аренды.

Подводя итог

  • В целом реальная доходность при инвестициях в Таиланд выше. И ключевое отличие в программах гарантированного дохода.
  • В Дубае Вам придется самим заботиться о сдаче в аренду квартир.
  • В Таиланде объекты с отельным управлением делают это за вас с гарантированной и более высокой доходностью с учетом капитализации при покупке на начальном этапе.

Если вы рассматриваете инвестиции исключительно как инструмент, можно рассматривать оба варианта.

В Дубае лучше шопинг, больший выбор ресторанов. Более динамичная и дорогая жизнь. В Таиланде два в одном – инвестиции и жизнь. Климат и природа.  Не нужно уезжать на лето.

Много зелени, чистый воздух, экзотика, экскурсии. Невероятно красивые пляжи и совсем другое море. Обаяние тайской улыбки.

А инвестиции в российскую недвижимость с учетом падения спроса, переизбытка предложения, падения цен в 2022, приключений курса рубля… Вывод очевиден.

Выбрав Таиланд,
вы получите 3 в 1 –

icon
Надежная высокодоходная
инвестиция в твердой валюте
icon
Проведение отпуска
в прекрасном Раю
icon
Комфортное место для
круглогодичного проживания

Визы в Таиланде

Классического европейского ВНЖ
в Таиланде нет

Есть несколько визовых программ.

VIP виза

1 000 000 бат на 20 лет, это примерно $2500 в год. Оформляется на 5 лет с продлением, дает право приоритетного прохода в аэропорту и другие привилегии.

Пенсионная

Доступна при возрасте от 50 лет. Для получения необходимо положить на счет в тайском банке 800 000 бат ($25 000). Это не платеж, это накопления. На эти деньги вы сможете прожить с учетом низкой стоимости жизни пару лет даже утратив источник дохода. При наличии своей недвижимости еще больше.

Студенческая

От 50 000 бат ($1700) при обучении.

Простая виза

30 дней с возможностью продления. Есть возможность продлевать на более длительный срок, выезжая на соседние острова. Есть специальные туры.

Читайте далее