Мы сами инвестируем в лучшие объекты недвижимости на Пхукете

И тщательно их отбираем по ключевым характеристикам
Содержание

 

Закрытые предпродажи

9 февраля стартует закрытая предпродажа нового проекта Heritage от известного крупного застройщика Title. Крупный проект на Банг Тао рядом с Porto De Phuket.

Мы высылали Вам ранее предложение поучаствовать в ней, для этого нужно было заявить о своем желании и внести депозит 100 тысяч бат (2900 $) до 4 февраля.

Тогда Вы бы получили право первыми выбирать лучшие квартиры.

После 9 февраля начинается старт продаж, и Вы также можете получить лучшие условия на начальном этапе строительства котлована с рассрочкой.

The Title – один из самых известных крупных застройщиков на Пхукете работающих по «дубайской схеме» – мощная рекламная кампания, сбор депозитов, создание ажиотажа, ночные включения возможности выбрать лучшую квартиру, дополнительная мотивация агентов, затем опережающее повышение цен, чтобы инвесторы радовались бурному росту цен. По такой схеме в прошлом объекте было продано 400 квартир за 15 минут.

 

Давайте попробуем разобраться так ли это выгодно и какие подводные камни здесь лежат.

Сразу скажу, что у нас нет задачи раскритиковать дубайскую схему, она тоже рабочая, но другая.

 

И ключевой момент в ней – вопрос конечной ликвидности и отсутствие гарантированного дохода.

 

У нас есть более выгодные и надежные предложения, но многие их не видят и не понимают их преимуществ. Ниже приведу обоснования со сравнением цен конкурентов и преимуществ разных локаций.

Большинство начинающих инвесторов считают, что инвестиции в недвижимость очень просты – нужно просто купить на котловане и продать, когда будет построено. Логично.
Это правило успешно работало в России, тут есть естественный конечный спрос и желание вкладывать деньги конечными покупателями в недвижимость из-за постоянного резкого повышения курса для сохранности сбережений.
И до недавнего времени был разумный баланс строящихся и проданных объектов. Сейчас предложение сильно превышает спрос, вы вероятно знаете про стагнацию цен и затоваренность рынка недвижимости в России, что обусловливает перетекание и бурный рост инвестиций в Таиланд, дружественную страну с одной из самых стабильных валют мира.

Тайский бат равен доллару последние 30 лет.

 

Это правило также работало на начальном этапе в Дубае, куда переключились многие инвесторы, но стало разочарованием для многих в последнее время из-за падения доходности и проблем с ликвидностью, связанной с затовариванием, растущим быстрыми темпами строительством небоскребов, сильно превышающим конечный спрос.

Здесь нет такого количества состоятельных покупателей покупающих для себя, в основном это инвестиционные спекулятивные сделки. Планы построить небоскребы длинной 170 км в пустыню заставляют опытных инвесторов задуматься и диверсифицировать риски.

Именно они, крупные портфельные инвесторы являются основными покупателями таких распродаж как в The Title. У них другие цели – им нужно разместить часть крупных активов в разных регионах мира чтобы сбалансировать риски. Это не про максимальный и не про гарантированный доход.

Конечно у них есть аналитики и графики прогноза роста крупных ведущих мировых аналитических агентств Knight Frank, Sotheby’s, Сolliers и других которые прогнозируют рост цен на Пхукете за 2 года до 300 000 бат за квадратный метр (сейчас в среднем 150 000 бат кв м) и когда это произойдет, здесь все будет хорошо и с доходностью и с капитализаций. Поэтому мы не критикуем котлованы и дубайскую схему.

Просто констатируем, что у нас есть более выгодные варианты, где можно в более привлекательных локациях купить готовый объект по цене котлована на 2 км ближе к морю, на первой линии.

Многие об этом не знают и не способны разобраться в деталях, это трудно сделать удаленно, есть очень много нюансов связанных с особенностями локаций и абсолютной уникальностью каждого объекта На Пхукете. В отличие от Москвы и Дубая их нельзя сравнить по стандартным параметрам – удаленность от метро, разница престижности зоны, уровень объекта и тд.

Мы поможем в этом разобраться и подобрать лучший под ваши цели инвестиционный объект

 

Большинство сделок сейчас проходят онлайн. Готовы показать лучшие объекты на Пхукете.

Почему Пхукет?

Гарантированная доходность 7% на 5 лет от самого застройщика.

Такого больше нет нигде в мире – ни в Дубае, ни в Паттае, ни на Бали.
Самый перспективный быстроразвивающийся регион для гарантированных инвестиций сейчас является Пхукет.

Именно Пхукет, а не Таиланд в целом. В Паттае цены ниже, но и доходность там тоже ниже 4-5% без гарантий, там тоже небоскребы, предложение превышает спрос.

На Бали заявляют доходность 10-15%. На Пхукете так же доходность 10-15% но это расчетная, а не гарантированная.

Гарантированную вне зависимости от обстоятельств от застройщика 7% без учета роста цен от капитализации (их следует добавить) можно получить только на Пхукете.

Таких объектов очень мало, менее 10.

Хотите узнать в чем их отличие, напишите нам

Давайте сравним вложения в котлован и готовый премиальный объект на Банг Тао
9 февраля в старт продаж на котловане в Title Heritage и готовый объект Sole Mio

 Title Heritage 
  • Расстояние до моря: 2 км, на машине
  • Готовность: котлован
  • Гарантированная доходность: нет
  • Цена: 150 000 бат кв м
  • Отельный оператор: нет
Sole Mio
  • Расстояние до моря: 200 метров, пешая
  • Готовность: работает 100% заполнен
  • Гарантированная доходность: 7% годовых от застройщика
  • Цена: 140 000 бат кв м
  • Отельный оператор: есть

В случае с котлованом в Heritage вы можете получить самую низкую цену, но для этого Вам нужно будет оплатить всю сумму 100% сразу.

При этом за период строительства – 2 года Вы ничего не получаете – 0%

Выглядит красиво, но на самом деле это маркетинговый ход. Если вы оплатите всю сумму сразу в Sole Mio вы гарантированно получаете 14% за те же 2 года

В Title Heritage Вы получаете рассрочку платежа. В этом случае Вы уже не получите самую вкусную цену, но с учетом поэтапной оплаты, доходность на вложенный капитал будет выше, финансовая нагрузка ниже. Это несомненно плюс. Но гарантированной доходности здесь нет и не будет.

Поэтому Вам придется искать арендаторов самим. Или нанимать управляющую компанию, отдавая ей 30% дохода. Можно найти и менее опытную которая будет работать за 20% от дохода, но более мелкие компании обеспечивают меньшую заполняемость резиденций и в итоге выбрав более дешевую компанию вы рискуете получить меньший доход несмотря на меньшую комиссию

Как правило на начальном этапе, 1-3 года пока объект раскручивается заполняемость невысокая от 60% в среднем по году, поэтому доходность может быть ниже. В топовых локациях у известных отельных операторов она может достигать 80%-90%.  (100% в высокий сезон и 50-70% в низкий.)

Известные отельные операторы

Именно поэтому опытные инвесторы предпочитают программы с известными отельными операторами, они обладают отельными лицензиями, без лицензии самостоятельно сдавать квартиру по закону посуточно нельзя. Это дает отельным операторам право сдавать номер посуточно по более высокой цене и получать более высокий доход и заполняемость.

Но самое важное что в этом случае вы не беспокоитесь о ремонте, организации сервиса и % заполняемости объекта. Все это делает за Вас отельный оператор. Вы получаете максимальный гарантированный доход сразу, вне зависимости от обстоятельств.

К вопросу о ценах и конкуренции.

В Банг Тао в этом году появилось на порядок больше котлованов, вся земля в январе в экскаваторах и кранах. Цены на котловане в чистом поле от 150 000 бат м кв. Но все они уже как правило за пределами пешей доступности

 

Цены за метр кв м на котлованы  на 07.02 2024 + расстояние до моря

  • The Title Legendary  – 170 тыс бат – 600 м  
  • The Title Heritage  – 145 -174  тыс бат – 2000 м
  • Capri Residenсe- 150 тыс бат – 850 м
  • Layan Verde  – 149 -159 тыс бат, 1000 м
  • Layan Green Park 2 – 180 тыс бат – 700 м
  • Wanda Vista -160 -180 тыс бат – 400 м

Для сравнения Sole Mio – 140 тыс бат 200 м от моря, готов, 7% гарантированный доход от застройщика сразу, в то время как в котловане вы получаете 0% за время ожидания.

 Есть много котлованов за пределами пешей доступности в 1,5 -2,8 км от моря которые расхваливают свои якобы преимущества – магазины рядом, детская площадка и тд.

Уводя внимание от главного – Моря.

Им же нужно что-то сказать, и они говорят, это круто, рядом с магазинами, в ответ на аргумент что в магазины с авоськами давно никто не ходит, все ездят на машинах, а вот на море предпочитают ходить пешком в том числе из-за трудностей парковки, стыдливо отводят глаза.

 

Туристы всегда выбирают близость к морю.

Здесь всегда выше заполняемость доходность и ликвидность.

Поэтому мы для себя выбрали 200 метров от моря на Банг Тао, ближе на Банг Тао уже ничего нет, тут все застроилось в прошлом веке, премиальный объект с гарантированной доходностью 7%. Цена 140 -150 тыс бат за кв.м.

 

В рядом строящемся Laguna Beachside цена на этапе котлована сейчас  230 тыс бат, почти все продано.

 

Котлованов в Банг Тао сейчас очень много, на любой вкус, выбирайте, но все они уже не в пешей доступности 600 -850 -900, 1500, 1800, 2 км – 2,8 км и как правило от 150 000 бат м кв на котловане.

 

 Цены на них уже совсем не низкие, как ожидалось по сравнению с готовыми и близкими с сдаче объектами, например Wanda Vistа, в марте сдача по 170 тыс бат.

 

 То есть покупать котлован ночью втемную с закрытыми глазами, судорожно выбирая лучшую квартиру не самое выгодное решение.  Да и что тут выбирать? – с видом на море квартир здесь по определению быть не может. Оно в 2х километрах. Вид на бассейн или без. Мало что меняет.

Если вам интересны котлованы, то с 9 числа вы можете принимать участие на старте продаж котлована объекта Heritage по минимальным ценам.

Есть рассрочка, первый платеж 25% и отсрочка на период строительства по 25% по этапам.

Нужно разбираться в деталях и текущей ситуации чтобы выбрать правильную для вас стратегию инвестиций и лучший по надежности и доходности объект. Многие продавцы продают те объекты где им платят большие бонусы.

Мы так не делаем. Предлагаем в первую очередь то, что выбираем для себя и друзей

Naithon / Красивый пляж
  • № 1 для инвестиций, пляж 50 метров
  • Мега проект, огромная территория
  • гарантированный доход 7%
  • Есть готовые. Рассрочка. Кэшбэк
Layan / север Bang Tao
  • 7% Гарантированный доход
  • N4  для инвестиций, доход 80/20
  • пляж 400 м – от 114 000 $
  • пейзажный бассейн, своя река, пирс
Layan / север Bang Tao
  • Новый мега проект, Лагуна. Лаян
  • Presale. низкая цена, рассрочка
  • 100 000 кв м, 7 га.
  • мини город с инфраструктурой.
Layan / север Bang Tao
  • пляж 700 м – от 145 000 $
  • 5% на 3 года, затем 60/40
  • 4 бассейна, сауна, СПА, построен
  • спортивная инфраструктура 1000 м2
Bang Tao / Тайская Рублевка
  • № 1 для инвестиций, доход сразу
  • 7% на 5 лет, гарантированный доход
  • пляж 200 м – от 140 000 $, бассейн
  • бутик отель, панорамный ресторан

То есть миф что котлован на 30% дешевле больше не работает.

Раньше такое было. В Vip Venus Karon, Layan Verde.

Сейчас стало модно ставить цены на котловане по текущим ценам готового объекта.
Особенно в Банг Тао. И постоянно их поднимать. Сравнивайте перед покупкой цены окружения, удаленность от моря и перспективы локаций. Прежде всего пешую доступность к морю. Потом надежность застройщика.

Сейчас появилось очень много новых объектов в которых еще ничего не построено, но уже почти все продано. Вдали от моря. Странновато, не правда ли?

В Таиланде нет эскроу счетов. Разорившихся проектов немного, но они есть. Много замороженных, в том числе крупных объектов. Есть судебные тяжбы и разбирательства. Мы с такими объектами не работаем.

Мы не риэлторы со связкой ключей, в варианте Ээх, прокачу! показывающие объекты без обоснований по им одним ведомым принципам без аргументации.

Мы инвестиционная компания, занимаемся аналитикой и подбором лучших инвестиционных проектов на Пхукете.

Инвестируем в них сами, тщательно изучаем все детали, подбираем лучшие объекты в лучших локациях и можем обосновать свои выводы.

Главное при выборе – это не котлован. Главное – лучшая локация. И гарантированный доход.

Важно понимать

Если вы хотите посмотреть и приобрести готовый объект, то нужно это делать сейчас. Большую часть из готовых предложений в феврале точно раскупят.

Если хотите уточнить детали, сообщите удобное время для звонка

Если Вы на Пхукете сейчас или планируете в феврале, напишите, проведем бесплатный Vip тур по лучшим объектам.

Если нет возможности прилететь,

Можно провести сделку 🌎 онлайн

80% сделок у нас сейчас проходят дистанционно.

С уважением, Юрий. Готовим документы для банка | помогаем открыть счет | провести оплату | получить подтверждение.

Читайте далее