Чтобы обеспечить максимальную надежность и доходность и инвестиций, опытные инвесторы обычно распределяют так называемый портфель инвестиций на несколько частей.

Это позволяет получать доход сразу, иметь долгосрочные программы доходности, увеличивать доходность за счет долгосрочных проектов, используя рассрочку и кредитные средства, повышая ликвидность и маневренность управления активами.

Мы делим инвестиции на 3 части. В разных объектах. На разных пляжах. Например, инвестируем 500 000 тысяч долларов:

1. • 150  тысяч в готовый объект, который дает гарантированный доход от застройщика 7% годовых
   • 200 тысяч в строящийся проект, где по нашим оценкам будет максимальный рост цен и высокая заполняемость и доходность за счет качества проекта, локации и уровня отельного оператора
   • 150  тысяч в перспективный котлован. Лучше в разных локациях.

В Таиланде нет эскроу счетов, рынок только формируется, много новых игроков, бывают сложности с оформлением документов у застройщиков, поэтому мы предпочитаем большую часть средств вкладывать в готовые и строящиеся объекты. Так надежнее.

Кроме того, в этих случаях вы начинаете сразу получать доход, вам не нужно ждать 2-3 года на котловане (3 года получается, потому что его начинают продавать на пресейле по максимально низким ценам еще за год до начала строительства и получения необходимых документов). Здесь выгода часто заключается в том, что не нужно вкладывать все средства сразу, первый взнос 20-30% и поэтапная оплата по мере строительства объекта, что позволяет получать более высокий доход на вложенные средства.

Нужно понимать и то, что в первом и втором случае вам не нужно заботиться о том, как получать доход, за вас это делает профессиональный отельный оператор если вы выбрали объект, в котором он есть. Мы себе отбираем только такие.

В случае котлована вам нужно будет продавать его самим. Это нужно знать, в этом случае Вам придется тратить время и деньги на рекламу или платить комиссию агенту.  Впрочем, в лучших проектах на котловане также есть возможность вступить в программу совместного дохода. Нужно только убедиться, что она там есть, и выяснить кто и как этим будет заниматься. И насколько этому можно верить. Мы отбираем лучших.

Уровень дохода напрямую зависит даже не от застройщика, а от отельного оператора и его возможностей. Поэтому мы отдаем предпочтения для инвестиций проектам с крупными известными профессиональными отельными операторами. Они обладают большими возможностями по заполнению объекта с меньшими расходами на рекламу чем сервисные агентства.

Наши лайфхаки:

• Если средства позволяют, мы стараемся брать 2 смежных юнита с дверью в стене (или на балконе) – это дает возможность сдавать их в сезон по более высокой цене как большую квартиру.
• В высокий сезон на Пхукете сейчас острый дефицит больших квартир. Студий много, а больших квартир не хватает. Это также повышает возможности зарабатывать на растущем спросе. Вы выставляете одну квартиру на продажу по высокой цене, другая позволяет продолжать генерировать доход.
• Когда вы вкладываете средства в 3 разных объекта, вы имеете возможность продавать там, где максимально выросли цены, получая максимум прибыли, а в остальных проектах спокойно ждать роста цен и наиболее удобного момента для фиксации прибыли.
• Еще один Лайфхак – если есть возможность, мы стараемся брать апартаменты с Pool access. Это прямой доступ в бассейн прямо из своего номера. Это самые ликвидные объекты сейчас на Пхукете. Они раскупаются первыми и дают дополнительный доход до 40% выше, чем обычные юниты. Их мало и за ними гоняются. Это прям горячий пирожок – улетают первыми.  В The one осталось 4 штуки.

На максимальную доходность квартиры выходят через 5-8 лет, опытные инвесторы стараются их продать на пике через 7-8 лет и инвестировать в новый объект. Потом начинается старение, ремонт, появляются новые привлекательные объекты, перетягивающие спрос. Хотя с учетом того факта, что земли под застройку у моря на Пхукете уже нет, рост стоимости в лучших объектах у моря может быть больше и дольше.

Подчеркиваю – в лучших. Не все котлованы успешны и одинаково хороши, поэтому так важно выбрать тот самый.

Здесь тоже не все так просто. Не все объекты одинаковы и способны приносить хорошую прибыль. Это очень сильно зависит от качества локации – популярности курорта и уровня платежеспособности туристов. К примеру – Карон – массовый курорт и здесь высокая заполняемость в сезон, но резко падает заполняемость в низкий сезон, из-за этого доходность в среднем ниже, чем в Банг Тао – это более престижный курорт, сюда приезжают более состоятельные люди, они приезжают круглый год, цены и доход здесь выше.

Качество и удаленность объекта от пляжа также сильно влияют на заполняемость и доходность. Объекты на первой линии 50-300 метров туристы выбирают в первую очередь. 500- 700 метро во вторую, объекты на расстоянии от километра и выше гораздо менее популярны и менее перспективны по доходу, если у них нет других преимуществ.

Сейчас начали строить много объектов в Банг Тао удаленных на 2,5 –  3 км от моря, и застройщики уверяют что все будет хорошо, заманивая низкой ценой. Мы такие себе не берем, пока есть возможность купить ближе. Условно считается, что популярный объект должен находиться в пешей доступности – до 700 -1000 м от моря. Бывают исключения, к примеру рядом с заповедниками, где запрещено строительство рядом с морем и ближе чем 1 км просто ничего не строится, а пляж входит в топ 5 в Азии. Например, The one.

Иногда застройщики хитрят и указывают 900 метров по прямой на google Map, будьте внимательны. Проверьте действительно ли это пешая доступность – бывает, что заявленные 900 м могут превратиться в 1,5 и 2 км из-за петляющих дорог между озер Лагуны и строений Карона, отсутствия прямой дороги с доступом к морю, и это совсем другая история. Туристы всегда смотрят отзывы на сайтах и прислушиваются к рекомендациям туроператоров и предпочитают море рядом, раз уж они приехали на море.

Туристы быстро об этом узнают и такие объекты в итоге менее популярны. Также важно наличие в пешей доступности магазинов, ресторанов и массажных салонов. Не везде это есть.

Поэтому мы для себя не берем объекты в которых нет отельной лицензии и хорошего 5* отельного оператора. В них тоже можно получать доход, но он будет ощутимо ниже.

Заметьте ключевое здесь Гарантированная.

Застройщики, пытаясь вас заманить к себе часто называют 10%, 12%, 15%. Это не гарантированная, а расчетная доходность – это совсем другое, она тоже может быть и бывает в самых лучших объектах. Но без гарантий. И не у всех.

Часто скромно пишут “от 6%”. Предлог “от” говорит о том, что застройщик не планирует выплачивать вам от своего имени гарантированный доход. Это как в среднем по больнице.

Гарантированная – что это значит?

У меня в меморандуме к договору по Sole Mio прописана конкретная сумма выплат в год, в пересчете 7% от суммы покупки, которую обязуется выплатить застройщик вне зависимости от обстоятельств.  Вторая самая важная часть – что будет с вашим объектом после истечения этого срока?

Как правило, почти везде есть программа получения совместного дохода.  Её называют рентал пул – чаще 60/40, реже 70/30 совсем редко 80/20 от прибыли, после вычета расходов, иногда 40/60 сразу от дохода, это бывает редко. Например, в Mont Azure. Но самое важное – пока это не наступило, никто не знает какая будет реальная доходность и это сильно зависит от того какие общие издержки покажет оператор. Поэтому нужно понимать качество и возможности отельного оператора.

Есть операторы в Лагуне, которые включают свои огромные издержки на рекламу и содержание инфраструктуры и даже при нормальном распределение долей, доход получается очень маленьким. Мы такие для инвестиций стараемся не предлагать.

На сегодня для работы по этой стратегии мы отобрали для себя и рекомендуем вам:

• Sole Mio – Банг Тао, 200 метров от моря– готов, сдан, с 1 ноября принимает клиентов
• Sea Heaven – Най Тон – 50 метров от моря – осталось 20 квартир в фазе 1. Сдача в ноябре
• WyndHam La Vita – Раваи 400 метров от моря, готов, 80%/20% распределение дохода
• Layan Green Park – Лаян, 700 метров от моря, осталось несколько квартир в фазе 1
• Wanda Vista Laya Resort – Лаян, Лагуна – 400 метров от моря, сдача 1-3 месяца, 80/20

Здесь мы выбираем строящиеся объекты, которые по нашим оценкам будут давать максимальную расчетную доходность после завершения программы гарантированного дохода.

Другими словами, это лучшие и самые надежные инвестиционные проекты способные приносить максимальную прибыль в будущем за счет их уникальных преимуществ в самых популярных локациях. Не всегда можно купить хороший готовый объект, часто они полностью распродаются на этапе строительства, иногда даже на этапе котлована. Например, я инвестировал в последнюю 2- этажную резиденцию MontAzure, они были распроданы за полгода до начала строительства и сейчас их купить нельзя, хотя там есть в наличии студии в отельной программе. Но это совсем другое.

Инвестиционные объекты на Пхукете бывают двух основных типов и их комбинация:

Эти объекты привлекательны в первую очередь тем, что сокращается срок замораживания средств до получения дохода. На котловане пока вы ждете завершения строительства никакого дохода вы не получаете. Можно сказать, что Ваши деньги на период строительства заморожены. Но это не совсем так. Во-первых, вы фиксируете минимальную цену и за период строительства она растет. Второе – обычно на этапе котлована вы можете получить рассрочку и в этом случае замораживается только часть денег. В каждом случае это сложный расчет параметров, который наиболее удобен вам под ваши цели.

В случае второй инвестиционной стратегии вы можете начать получать доход значительно раньше.

Например, в Wanda Vista Laya Resort через 3-4 месяца, и сможете заработать на росте цен от продажи готового объекта войдя в проект на стадии строительства. Это называется “работа с коротким плечом”. Есть покупатели, которые покупают только готовое и вы можете получить дополнительную прибыль здесь за счет этого. Цены тут на почти готовое жилье такие же как в расположенном рядом Green Park фаза 2 на котловане, который придется ждать почти 2 года. 184 000 бат и 170 000 бат м кв соответственно.

Другими словами, вторая стратегия заключается в тщательном отборе конкретных лучших инвестиционных объектов для генерации длительного дохода, которые надежнее чем котлован и выгоднее чем гарантированный доход.

Лучшие объекты, которые мы выбрали для себя и рекомендуем рассмотреть вам:

• The One – Най Харн, Пляж №5 в Азии, 5* проект, 5* оператор, 16,3% фин модель
• Sea Heaven 1 фаза – Най Тон, 20 метров до пляжа, 5* оператор, почти по ценам котлована
• Wanda Vista Laya Resort – Лаян, 400 метров от моря, почти готов, 5* оператор, 80/20
• Layan Green Park фаза 1 – Лаян, 700 метров, почти по ценам котлована

Бытует мнение что здесь все просто – купил котлован и – «ты в дамках!». На самом деле все не так. Бывают удачные проекты, которые выстреливают, бывают неудачные. Правило котлована работает в Москве, там легко оценить и просчитать рентабельность по удаленности от метро, сравнению цен вторички и достаточно точно спрогнозировать доходность. На Пхукете не так. Доходность зависит прежде всего от качества самого объекта а не от этапа вхождения.

Рынок недвижимости Пхукета еще недостаточно сформирован, поэтому точно просчитать потенциальную доходность объекта невозможно. Просто не с чем сравнить – каждый объект уникален по регионам, пляжам, удаленности от моря, окружающим видам, инфраструктуре рядом и инфраструктуре самого объекта.

Объекты отличаются по количеству и размерам бассейнов, ресторанов, магазинов, качеству материалов и внедренных технологий, уникальных преимуществ и самой концепции застройки. По масштабам рекламной поддержки, раскрутки его в агентской сети, звездности – 5* или 4*, качества и репутации отельного оператора, если он есть. И конкурентной среды – какие объекты еще планируются в этом районе и по какой цене.

Поэтому вдумчивый выбор на этапе котлована еще более сложный.

Обычно на Пхукете за период строительства застройщик поднимает цены поэтапно в среднем на 40%. Дальше все зависит от конкретного объекта – в некоторых все улетает и по более высокой цене и стоит очередь желающих купить, например, Mont Azure, Sunshine, Beachside, а есть и другие объекты, в которых такого ажиотажа нет.

Часто бывает, что на котловане почти те же цены что и в готовом объекте. Например, в фазе 2 и фазе 1 Sea Heaven и Green Park фаза 1 и фаза 2 цены почти одинаковы. Почему так?

Потому что на котловане вы получаете рассрочку платежа на период строительства, вам не нужно вкладывать всю сумму сразу, а только её часть. И вы рассчитываете, что застройщик поднимет цену еще на 40% и заработаете эту сумму за период строительства. В лучших объектах так и происходит и даже больше, было 50% и более процентов роста в прошлом сезоне. Но здесь нужно ждать 2 года, не получая прибыли.

В случае покупки готового объекта вы платите всю сумму сразу и начинаете сразу получать доход.

Как правило самая минимальная цена подразумевает 100% оплату. Но часто можно выбрать и более щадящий вариант – 30% предоплата, остальное с рассрочкой на 1-2 года с поэтапной оплатой по мере строительства и сдачи фаз объекта. Трудность работы на пресейле заключается в том, что они короткие и внезапные и нужно быстро откуда то выдернуть деньги чтобы успеть войти по минимальной цене до старта продаж.

Второе, обычно они устраиваются когда еще ” и конь не валялся ” в чистом поле – без документов ( часто когда еще не получено разрешение на строительство ) и нужно обладать изрядной долей азарта или алчности чтобы покупать это пока ничто и ждать манны небесной не получая ничего до окончания строительства 3 года. При мягком вхождении в котлован с отсрочкой платежа он бывает интересен как часть инвестиционного портфеля.

Но максимальную прибыль создает не котлован а набор уникальных характеристик объекта которые создают к нему повышенный интерес и спрос. Это в первую очередь

1. Сам курорт – Самые престижные элитные и популярные – Банг Тао, Лаян, Камала, Най Харн, Сурин, Най Тон, Май Кхао, массовые Ката, Карон

2. Первая линия моря, потом 300-500 метров, 500 -700, 700-1000 м. Каждые лишние 300 метров будут заметно понижать привлекательность и доход

3. Звездность и качество 5 или 4 звезды самого комплекса и звездность и известность отельного оператора

4. Внутренняя инфраструктура комплекса – количество и площадь бассейнов, ресторанов, фитнес клуба, прогулочных зон, зеленых насаждений

5. Внешняя инфраструктура рядом – торговые улицы, рестораны, массажные салоны, крупные торговые центры

6. Конкурентная среда -крупные строящиеся комплексы рядом и вероятные в будущем если есть свободная земля рядом

7. Уникальная концепция отеля, его индивидуальные преимущества, агентская сеть, масштабы рекламных вложений, профессиональная команда

Лучшие объекты на котловане, которые мы выбрали для себя и рекомендуем рассмотреть вам:

• Sea Heaven 2 фаза – Най Тон, 20 метров до пляжа, 5* оператор Wyndham
• Layan Green Park фаза 2 – Лаян, 700 метров, крупная спорт инфраструктура
• Wanda Vista Laya Resort – Лаян, 400 метров от моря, строящийся, 5* оператор
• Layan Verde – Лаян, Лагуна – Новый мега проект, мини город, котлован

Котлованы конечно останутся, возможно даже появятся новые предложения. Но в ноябре- декабре большинство застройщиков поднимают цены на 10%. Vip Venus Karon уже уменьшил скидку с 30% до 20%, Layan Verde 17.11 поднимает цены на 10%, The One объявили о повышении цен на 10% с 20.11. Остальные застройщики делают тоже самое.

Их слишком мало осталось, а поток туристов в декабре резко растет. Лучшее в строящихся, к примеру, в The One скорее всего тоже до нового года уйдет. 75% уже продано и продажи идут каждый день.

Для получения максимальной доходности нужно выбрать не только самый красивый котлован, но и своевременно совершить покупку. Так вы заработаете минимум на 10% больше за 1 месяц купив до повышения цен, там, где это еще возможно.

С уважением, Юрий. Готовим документы для банка | помогаем открыть счет | провести оплату | получить подтверждение.