Мы сами инвестируем в лучшие объекты недвижимости на Пхукете
Опубликовано от 11 апреля 2024 года
Сравнение условий для жизни и инвестиций
Из трех вышеперечисленных вариантов для жизни и инвестиций мы выбрали:
1 место – 📍Таиланд
2 место – 📍Бали
3 место – 📍Дубай
Таиланд, точнее не Таиланд в целом, а именно Пхукет. Почему?
Таиланд – единственный, кто предоставляет 📈 гарантированную доходность от ведущих мировых отельных систем –
Windham, Accor, Radisson в брендированных резиденциях с отельным управлением.
Часто это 5%-6%, но в наших лучших объектах – 7% годовых арендного дохода чистыми, за вычетом комиссии оператора и всех расходов. Без учета роста цен от капитализации. По нашим эксклюзивным договорам за счет специальных условий
1️⃣ Пхукет
👨👩👧👦 Для жизни
Здесь лучшие пляжи, лучший климат – вечное лето +30, море лучшее для купания, развитые медицинские центы и международные школы, дороги, инфраструктура, много курортов и 5* отелей, экскурсий и развлечений, активная жизнь. Тайская улыбка. Буддизм.
💼 Для бизнеса
стабильная валюта – тайский бат равен доллару последние 30 лет независимая финансовая система и стабильная политическая жизнь, развитая устойчивая диверсифицированная экономика. Нет инфляции. Невысокие налоги -5%-15%
🏡 Рынок недвижимости менее развит чем в Дубае, более развит чем на Бали.
Доходность выше, чем в Дубае и примерно равна Бали. В некоторых сегментах выше, в других чуть ниже. В активно растущей фазе.
Плюс к этому доходу нужно добавить ежегодный рост цен 5% до пандемии и 15% в 2023 году, в лучших объектах сейчас получается часто больше. То есть полная расчетная доходность сейчас здесь 12%-17% в год. Окупаемость 5 лет. На перепродаже больше, но это нужно уметь делать.
Мы делим риски и инвестируем:
- часть средств в гарантированный доход,
- часть в пресейлы на котловане,
- часть в самые перспективные строящиеся объекты в лучших локациях на первой линии у моря.
Срок строительства короткий – 1,5 года, бывают задержки, как правило, незначительные.
Хороший запасной аэродром, куда можно вывезти семью, переместиться для жизни на пенсии, отправить взрослых детей, комфортно работать удаленно и создать свой частный пенсионный фонд купив одну квартиру для проживания и 2-3 для формирования стабильного дохода для жизни.
Достаточно близко лететь – 9 часов. Прямые рейсы. Дружественная страна. 70% острова – национальный заповедник с обилием тропических садов, утопает в зелени. Яркие краски. Экскурсии. Клубы. Лучшие пляжи мира. Тайская улыбка
По совокупности этих аргументов мы предпочли инвестировать в Пхукет.
2️⃣ Бали
👨👩👧👦 Для жизни
Бали – мекка для серферов. По климату, природе, развлечениям и экскурсиям здесь очень похожие условия с Пхукетом. Здесь есть своё комьюнити, свой лайфстайл, своя среда и культура общения. Школы, дороги, медицинские центры, рестораны, бурное развитие экономики. На Бали продают не море. А виды. На закат. Они действительно красивые.
☝️ Ключевое отличие
То, что является раем для серферов, не всегда рай для обычных людей – здесь всегда большие волны и океан почти не пригоден для купания. Если у Вас есть маленькие дети, которых опасно оставлять на берегу, это важный фактор. Религия Ислам. Это тоже фактор.
💼 Для бизнеса
Местная валюта достаточно стабильна, менее чем эмиратский дирхам и тайский бат, но все же достаточно устойчива. Есть инфляция. Налоги здесь выше, чем в Таиланде – 20% которые принято оптимизировать до 10%, пока за этим никто не смотрит. Высокая стоимость продления прав аренды земли 1,5% в год (45% на 30 лет), молодое неразвитое законодательство и большое количество новых неопытных девелоперов. Экономика быстро развивается, стремится выйти по темпам роста в лидеры, большое население Индонезии – около 300 миллионов жителей, своя культура. Улыбчивые люди.
🏡 Рынок недвижимости здесь еще только начинает формироваться
В связи с этим возможен более высокий доход в некоторых самых лучших объектах, но и большие риски у новичков.
Требует вдумчивого изучения локаций и выбора застройщиков. Мы также рассматриваем инвестиции сюда, но с очень тщательным отбором только самых надежных застройщиков.
Цикл строительства короткий как и в Таиланде – 1,5 года. Сроки могут задерживать. В основном незначительно. Сильно зависит от девелопера.
Расчетная доходность от аренды 12%-17% без учета агентской комиссии. Комиссия управляющей компании может составлять 15%-20%. При вопросе могут ли они дать вместо расчетной 17% гарантированную доходность 7%? начинают грустно смотреть в пол и слегка краснеть. Пообещать можно многое. А вот дать реальные гарантии от себя по договору – это совсем другое.
Есть только один застройщик на Бали, который при расчетной доходности в ❗️17% дает ❗️7% гарантированного дохода.
Только в одном из своих объектов. Как эксперимент. Получается 17% обещанного расчетного дохода = 7% гарантированного. Такая вот деловая арифметика. Делайте выводы сами.
Поэтому мы предпочли Пхукет. Лучше синица в руке. Но на Бали тоже временами искоса поглядываем для инвестиций.
Здесь есть несколько действительно прекрасных крупных инфраструктурных проектов, которые искушают и дефицит предложения в этом сегменте из-за того, что его здесь раньше его не было совсем и сейчас только строится. Дефицит всегда рождает спрос, рост цен и повышенную ликвидность.
Бывает, на Бали мелкие новые девелоперы (которых только в этом году здесь появилось несколько сотен) стараются привлечь клиента более высоким прогнозом доходности за счет некорректного сравнения цен с объектами рядом более высокого класса и увеличенным сроком заполняемости как у уже раскрученного объекта. Но это можно проверить, заказав экспертизу у специальных агентств. Недорого.
Управляющие компании здесь менее жадные чем на Пхукете, готовы работать за 15%-20% и предлагать более продвинутые сервисы чем на Пхукете – сверхумный дом и удаленный сервис управления с отчетностью.
Прямых рейсов из России пока нет. Но обещают. Лететь 17 часов.
Сейчас появилось несколько очень хороших предложений достойных рассмотрения в топовых локациях от ведущих застройщиков с высокой потенциальной доходностью. Мы представляем их интересы в России и вы можете обратиться к нам. Без комиссии.
В связи с тем, что до недавнего времени здесь вообще не строили кондоминимумы и предложение пока отстает от спроса, арендная доходность сейчас здесь может быть больше. Дело вот в чем. Тут нет прямого обмана. Но есть один штрих, который для Вас многое прояснит.
Балийцы используют статистику пандемийного периода как базу для расчетов.
Дело в том, что Таиланд в пандемию был практически закрыт для посещения со строгими ограничениями въезда и перемещения, а Бали был полностью открыт в этот период. Он стал одним из немногих доступных к посещению курортов в мире в этот период. Поэтому все устремились сюда в это время и заполняемость здесь стала 100%. Именно ее и приводят в своих расчетах дерзкие балийские инвесторы, заманивающие максимальной расчетной доходностью. Ну в общем, Вы догадались в чем подвох.
Хотя стоит признать, что и сейчас здесь заполняемость в целом по сезону одна из самых высоких. Балийцы научились в отличие от Тайцев превращать минусы в плюсы. Например, в Таиланде летом низкий сезон. Температура все та же +30, дождей не много. Но турпоток падает. Как Вы думаете почему?
На западном побережье, где расположены лучшие курорты в этот период часто бывают волны, поэтому туроператоры сокращают потоки. Хотя бассейны, рестораны, магазины, массажи – все работает. И можно проехать 15 километров с западного на восточное побережье и купаться там. Или на островах рядом.
На Бали решили минус превратить в плюс. Волны – это круто! Бери доску! Стань серфером! Любуйся океанскими волнами. Многие пляжи имеют каменистый вход. Это действительно красиво, но не всегда комфортно. От такой дерзости туроператоры растаяли. Низкого сезона тут нет. Туристы приезжают ровно круглогодично.
Предложение объектов на Бали много меньше. Цены сопоставимы с Пхукетом, то есть сильно ниже Дубая.
Здесь придумали строить виллы размером 40 кв м. 👀 С видом? Ну, конечно, вы догадались куда.
Не на океан уж точно. Слово «вилла» должно было бы обидеться на хитромудрого немца за такое унижение. С другой стороны, может это и щедрый подарок человечеству с его стороны и расширение кругозора понтующихся виллами людей. Как знать. Обычно на нормальной вилле кухня более сорока метров. А тут аж целая вилла площадью 40 квадратных метров. Но работает как мини кастрюльки, которые заказывают по ошибке на Алиэкспресс.
Звучит-то как гордо – вилла на Бали. И всего то 160 000 $. В Убуде. Вдали от океана. Где земля в несколько раза дешевле. Он сделал их доступными и популярными. И только представьте, чтобы купить или арендовать такую роскошь нужно отстоять 2 месяца в очереди в листе ожидания.
Поистине гениальный человек. И сдаются они хорошо и рентабельность приносят хорошую.
3️⃣ Дубай
👨👩👧👦 Для жизни
Очень жаркое лето, мало зелени, в основном искусственные насаждения, небоскребы. Дорогие привозные продукты, аренда жилья. Бывает +46 и выше в тени, поэтому состоятельные дубайцы и не только они в этот период часто уезжают. В тот же Таиланд и Бали, где есть инфраструктура, отели и виллы премиум класса. Зимой здесь хорошо. Летом придется прятаться в кондиционерах, жить конечно можно, но это другая жизнь.
Зато здесь лучшие в мире рестораны и шоппинг, самые современные технологии, высокий стандарт жизни, что притягивает сюда амбициозную молодежь, у которой свои вкусы. Более дорогой уровень жизни. Высокий уровень безопасности. Престиж. Ну и понты, конечно.
💼 Для бизнеса
Дирхам самая стабильная валюта. Нет налогов. Почти. Нет подоходного налога, ндс и тд. Комфортные условия для создания бизнеса в безналоговой зоне и удаленной работы. Экономика. Своего производства мало. Развитие идет в основном за счет создания логистического и туристического хаба, нефтедобычи. И строительства, которое растет семимильными шагами. Есть проект строительства города небоскребов длиной 170 км прямо в пустыне.
🏡 Рынок недвижимости самый законодательно развитый и прозрачный
Есть эскроу счета, государственные реестры, официальные отчеты, прогнозы и сравнения. На фоне отсутствия налогов, несколько странным выглядит регистрационный сбор 4%, что намного выше чем в Тае и на Бали, и налог на сдачу в аренду.
Последние 2 года много говорят о раздутом рынке недвижимости и мыльном пузыре. О потере ликвидности. Цены растут, но продать по этим ценам невозможно на фоне конкуренции с новыми объектами.
Доходность оценивают в 5%- 6%. Гарантированной доходности здесь нет как понятия.
Срок строительства длительный – 4 года. Две трети объектов сдаются с существенной задержкой еще на год и более.
Цены здесь ощутимо, часто в 2 раза выше, чем на Бали и Пхукете. И порог входа тоже в 2 раза выше. Почему? Ну так сложилось. Пока не было конкуренции со стороны Тая и Бали, которые сейчас сильно давят на пятки.
Продать уже купленные объекты последнее время становится все тяжелее, о чем мы слышим каждый день от своих друзей, партнеров и клиентов, которые все чаше задают вопросы про Бали и Пхукет. Туда же направлен капитал стремительно растущих экономик Китая и Индии, а также Гонконга, Японии, Тайваня, Индонезии и Австралии.
Перелет 5 с половиной часов.
Подводя итог
В нашем сравнении для жизни и инвестиций победил Пхукет: доходность – 7% гарантированная, 15% расчетная, 40% на котловане.
Очень близко к нему Бали. Они сейчас на растущем гребне волны. Дубай сейчас похоже находится на высшей точке. Куда дальше? Остальные – Европа, Россия, Турция? Ну вы сами знаете в какой точке.
Звоните, пишите, расскажем детали. Поделимся расчетами.
